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细则未落地郑东新区先试水开征20所得税低

来源: 2018年08月13日

细则未落地郑东新区先试水 开征20%所得税低调推行

核心提示:新政中,最引人关注的就是对二手房交易的20%缴纳所得税。获悉,郑州市郑东新区已先行征收20%个税实践,值得注意的是,其强调了出售5年以上家庭唯一住房的仍可享受免征个税,并进一步认定了交易差额中的合理费用。

“新国五条”细则中关于二手房20%缴纳所得税的政策已经开始在地方落地。

日前,本报获悉,郑州市郑东新区已经低调执行二手房按交易差额所得20%个税计征,新的二手房个税计征政策以2006年国税总局的108号文件为依据,强调了能够提供房产原值的必须要按20%差额征税外,出售5年以上家庭唯一住房,仍可免征个人所得税。此外,二手房交易差额中涉及的合理费用部分也被进一步认定。

“在郑东新区率先实行该政策或为试水之举,一方面新区建区时间短,在售新盘众多,二手房交易量占全市比重偏低,且新区二手房年限短,交易差额有限,造成的影响会小于老城区。且原始交易税费、合理费用的认定难度低,新个税计征政策落实、可执行度都比较高。另一方面还可以避开包括已购公房、经济适用房等政策性住房的历史遗留问题。”21世纪不动产郑州区域副总经理王川说。

5年以上唯一住房免税

“从3月8日开始郑东新区的二手房已经开始按交易差额所得20%征收个税。虽然没有面向社会公布,但是对中介公司已经非常明确地知会了。”王川说。

王川向表示,除向中介企业告知外,郑东新区办税服务大厅也曾公开张贴公告,提到二手房个税征缴要严格执行国税总局108号文件的规定。

此前,同国内多数城市一样,郑州的二手房市场名义上实行两种征税办法,一种为差额征税,即按房屋交易总价减去房产原值以及合理税费后的差额计征20%;一种为核定征税

细则未落地郑东新区先试水开征20所得税低

,即对不能提供房屋原值凭证的按房屋交易总价的1%征收,但在实际执行中行业内一般采取后者,多年来有关地税及房管部门也默认这种计征方式。

而郑东新区执行此次新政策,则明确要求能够提供房产原值和合理税费的必须要按照国税总局108号文件严格执行20%的差额征税。但对出售5年以上家庭唯一住房的仍然免税。

对此,向郑州市房管局郑东新区分局交易服务中心办公室的工作人员求证,对方表示虽然并未接到相关文件,但目前在具体房产交易办理中,核定征税1%或差额征税20%的个税纳税证明都已被作为有效的完税证明要件。

“除了强调能够提供房产原值的必须要按20%差额征税外,现在还把合理费用做了明确的细化,除了原始购房费用外,具体到房屋交易过程中缴纳的税金、房屋装修时发生的繁多支出项目,在房屋转让时税务机关都要求纳税人提供详细的费用清单。”王川表示,本此郑东新区的落地细则中,将交易差额中可刨去的合理费用进行细化,这也增强了细则落地的客执行性。

对此,郑州新区地税局税政处的相关人士在接受采访时也确认,按照20%差额计征房屋转让应缴纳的个人所得税时,要以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金。合理费用包括装修费用、贷款利息、维修基金等。

“商品房及其他住房的装修花费最高扣除限额为房屋原值的10%,且必须提供真实、完整、有效的原始凭证。在装修阶段,纳税人可以先到主管税务机关领取相关表格,详细填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品、发票金额等信息。”该税政处人士说。

或为避开政策性住房

尽管已从当地中介机构及地税部门证实,郑东新区确已开始实行二手房交易差额20%个税计征,但郑州市房管局的相关人士向表示目前并未在全市范围内推行“二手房交易个税按差额20%计征”的落地细则,对于郑东新区已实行的落地细则情况也讳莫如深。

相对于落地细则的扑朔迷离,市场的反应更为明确。20%计税新政尚未在郑州全市范围内推行,但是郑州市的二手房市场早已经闻风而动。

郑州市房管局的公开信息显示,“新国五条”出台第一周和第二周,郑州二手房交易量分别达到1842套和2352套,连续刷新了郑州市场二手周交易纪录。而2012年全年郑州市区二手房成交情况显示,全年交易量为26257套,平均每月交易量不过2188套。

“目前只有郑东新区开始执行,主要是因为郑东新区二手房房屋年龄相对较短,房产备案的数据比较全。此外老城区有很多老房子涉及各种政策性住房,很难让房屋出让者提供完整、准确的房屋原值凭证。” 王川认为,这是郑州选择在郑东新区率先实行二手房20%所得税政策的原因。

点评:郑东新区的率先实践,并不代表郑州市细则已落地,但有这样一个有特点的先例,我们也能看出些细则落地以后的眉目。

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